資深海外投資達人、國際物業集團CEO兼日本物業發展商

實戰心法×深入淺出×傾囊分享

投資日本樓必學100問！

Ø  日本樓轉手是否有難度？

Ø  為何首都東京的回報率不及大阪？

Ø  投資日本民宿就可以移民日本？

Ø  投資者如何分辨牌照種類，以及民宿是否合法？

Ø  取得經營管理簽證是否等於移居日本？

Ø  日本全幢物業是否很難買到？

Ø  買樓後如何處理租務？

Ø  外國人能從日本銀行或金融機構做按揭嗎？

Ø  在日本買樓，外國人和本地人所繳稅收有差別嗎？

Ø  買日本樓有機會爛尾嗎？

目錄：

作者自序

嘉賓序言

第一章 開發日本市場血汗史

Q1 我如何由樓盤代理變成發展商？

Q2 在東京發展的過程中遇上甚麼困難？

Q3 為甚麼由東京開始，後來卻全力發展大阪？

Q4 在大阪市場遇到甚麼挑戰？

Q5 為甚麼以發展商身分獨立發展The Peak 系列？

Q6 疫情前後，日本民宿市場有甚麼轉變？

Q7 如何將日本物業帶到新加坡？

第二章 破解日本樓十大謎題

Q8 日本人向來把好東西留給自己，會讓外國人買來收租的物業，是否值得投資？

Q9 買日本樓為何不直接向日本人買，由香港代理經手豈非隔山買牛又蝕佣金？

Q10 日本樓入場門檻有多低？一百萬港元有交易？

Q11 日本樓轉手是否有難度？

Q12 日本住宅空置率持續偏高，買入物業後能順利放租嗎？

Q13 日本法律較保障租客，業主不能隨便加租，如租客長住，豈不是難以調整租金？

Q14 常見廣告宣傳指投資日本樓回報可觀，但日本稅項繁瑣，扣除必要開支後，實際回報有多好？

Q15 投資日本民宿就可以移民日本？

Q16 外國人買日本樓只有極少數現樓，大部分均為樓花，是否欠缺保障？

Q17 市場上有海外物業代理公司協助買家經營日本民宿，包辦清潔、管理、收租等雜務，這類一條龍服務是否可靠？

第三章 Japan is back！日本樓市走勢預測

Q18 COVID 前後，日本經濟狀況有何改變？對樓市帶來甚麼衝擊？

Q19 現在是入市時機？

Q20 哪些海外投資者對日本物業特別渴求？

Q21 鐵路效應一定掂？

Q22 買日本樓應選擇商業區還是住宅區？

Q23 東京樓價有升無跌，未來還會繼續上升？

Q24 大阪將舉行世界博覽會，並落實開放賭業，連串計劃為樓市帶來甚麼機遇？

Q25 除東京和大阪外，日本還有哪些城市值得關注？

第四章 投資日本新趨勢

【全幢物業En-bloc】

Q26 以往投資日本樓以開放式或小型單位為主，近年全幢物業變成搶手貨，為何有此轉向？

Q27 全幢物業是否很難買到？

Q28 海外投資者購買全幢物業有甚麼優勢？

Q29 市場上有甚麼類型的全幢物業放售？應選擇哪些地區？

【民宿】

Q30 經營日本民宿如何成為投資趨勢？

Q31 日本哪些地方可以合法經營民宿？

Q32 為何首都東京經營民宿的回報率不及大阪？

Q33 「民泊新法」實施後，對當地樓市有甚麼影響？

Q34 開民宿一定賺？

Q35 買日本樓做民宿有甚麼要留意？

Q36 投資者如何分辨牌照種類，以及民宿是否合法？

Q37 管理民宿有甚麼要留意？

Q38 民宿、酒店、服務式住宅有甚麼不同？

【經營管理簽證】

Q39 甚麼是「經營管理簽證」計劃？

Q40 取得「經營管理簽證」是否等於移居日本？

Q41 申請「經營管理簽證」有甚麼條件限制？

Q42 為何透過買樓經營民宿，對申請「經營管理簽證」有優勢？

Q43 續簽要求是否很高？

Q44 申請「經營管理簽證」有甚麼需要留意？

Q45 網上有傳一個月「快簽」可取得經營簽證逗留日本，是否真有其事？

Q46 如何避免誤入糖衣陷阱？

第五章 日本睇區搵樓

【東京】

Q47 如何區分東京首都圈和東京都，兩者包括哪些地區？

Q48 東京都廿三區如何劃分？都心區包括哪些地段？

Q49 都心以外，其餘四城區有甚麼特色？

Q50 東京都五大區有哪些優質住宅地段？

Q51 投資東京物業有甚麼需要注意？

【大阪】

Q52 大阪都市圈包括哪些地區？

Q53 大阪都心六區各有甚麼特色？

Q54 都心六區中有哪些優質住宅地段？

Q55 都心物業價格是否有升無跌？

Q56 大阪部分二手樓售價只需數百萬日圓，是否值得入手？

【其他】

Q57 為甚麼日本人愛住橫濱？橫濱住宅有甚麼投資價值？

Q58 京都房屋有甚麼特色？哪些物業具有投資價值？

Q59 福岡買樓性價比高？

Q60 札榥市近年樓價急升，投資前景如何？

Q61 二世古物業出租回報率跑贏全日本？

Q62 名古屋買樓宜小不宜大？

Q63 沖繩是否適合買樓投資或經營民宿？

第六章 揀樓之道

【日本物業分類】

Q64 日本物業有哪些種類？

Q65 不同種類物業在折舊上有甚麼分別？

【結構與建築條例】

Q66 日本位處地震帶，樓宇有甚麼防震技術？

Q67 除耐震基準外，日本樓還有甚麼安全法規？

【室內設計特色】

Q68 日本物業的單位間隔有甚麼特色？

Q69 日本樓在設計和設施上有甚麼特點？

Q70 日本樓以洋室還是和室較受歡迎？

第七章 提防日本買樓陷阱

Q71 如何選擇發展商？

Q72 買日本樓有機會爛尾嗎？

Q73 外國人在日本買樓有甚麼限制？

Q74 日本物業以freehold（所有權）還是leasehold（借地權）為主流？

Q75 如購置物業作投資用途，有甚麼需要注意？

【買乜好？點買法？按需要做選擇】

Q76 買一手樓應該買樓花還是現樓？

Q77 日本二手樓有升值潛力嗎？

Q78 在日本買樓，一般交付時是否清水樓，包甚麼配置？

Q79 投資日本樓，一般租金回報有多少？

Q80 在日本長期出租物業，有哪些租約形式選擇？

Q81 買樓後如何處理租務？

Q82 業主可否自行管理物業？

Q83 管理公司收費如何？

第八章 交易前知多啲

【物業買賣流程及手續】

Q84 在日本買一手樓流程怎樣？

Q85 簽訂買賣合約需要甚麼文件？

Q86 制訂買賣文件上，有甚麼需注意？

Q87 在日本買一手樓，首期需付多少？

【物業驗收】

Q88 新樓收樓後有需要驗樓嗎？

Q89 如果入住一段時間後才發現有問題需要執漏，可以怎麼做？

【Ready to go 做業主！財務準備—按揭申請】

Q90 外國人能從日本銀行或金融機構做按揭嗎？

Q91 日本會向外國買家提供哪類型按揭？

Q92 日本一般按揭年期多久？能承造多少成數按揭？

Q93 何時開始要申請按揭？

Q94 申請日本按揭需要通過壓力測試嗎？

Q95 退休或自僱人士可以申請日本按揭嗎？

Q96 甚麼情況會令按揭申請被拒？

【稅項開支】

Q97 在日本買樓，外國人和本地人所繳稅收有差別嗎？

Q98 在日本買樓時，會涉及甚麼一次性稅項及費用？

Q99 在日本持有物業，須繳甚麼固定稅項及費用？

Q100 在日本出售物業時，須繳甚麼費用或稅項？

作者簡介：

李丹翔

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔先生，於新加坡出生，在成長階段中，深受祖母及父親影響，培養出毅力、鬥心、投資觸覺，以及營商智慧。

一九九七年亞洲金融風暴，時值二十一歲的李丹翔利用一年時間裝備自己，每天模擬股票買賣，累積經驗。其後加入地產界，並以玩票性質在證券市場打滾。賺取人生第一桶金。二十六歲時與父親合資購入第一個新加坡物業，從此立定志向投身海外物業市場。

二○○四年，李丹翔任職國際地產公司分區總經理，負責管理泰國布吉房地產，其間遇上南亞大海嘯。每天與當地同事出入災場，協力重建布吉。兩年後與朋友合資買下第一個泰國物業。

三十歲升任亞太區投資部主管。三十一歲隻身來港發展，於國際地產企業擔任部門主管。三十二歲購入香港及倫敦物業。三十七歲毅然放棄高薪厚職，自立門戶，開創以香港為基地的國際海外地產公司——FMI至匯投資，首間由華人全資擁有的國際物業公司。

從入行至今，擁有超過二十年國際物業投資經驗。以往曾參與多間上市發展商的項目諮詢及營銷工作，至今已交易和管理全球超過八十億美元的物業。